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【地产小讲堂】小房换大房如何操作? 搞不好无家可归?!先买还是先卖?换房攻略



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4:亲爱的,我们想换房,但是不知道该怎么操作,先买还是先卖呢?

S:其实先买还是先卖,因人而异,也因市场而异。

4:很复杂么?

S:其实也不复杂。我来给你讲讲这两种方法各自的流程和优缺点。然后咱们再根据自己的实际情况来选择就可以了。

先卖再买的好处是我们买房的预算很清晰。卖房的时候不急躁,买房的时候心里也会比较踏实。

但是这样做也会存在一定风险就是原来的房子卖了,但是新房子迟迟没有买到。如果交接日期邻近还是没有买到房子的话…

4:是啊!我们不会无家可归流落街头吧!

S: 有我在不会让你无家可归的。我们可以与买家商量延期,但是要给予适当的补偿。或者先找个地方短租过渡一下。为咱们再多争取一些买房的时间。

4; 听起来还是挺紧张的,那先买再卖呢?

S:先买再卖的话我们有更充足的时间去选择一个称心如意的新家。而且搬一次家就够了。打算卖掉的房子如果可以在清空后再上市的话。可以好好清洁整理,做很漂亮的布置。也有助于卖个好价钱。

4:听起来好像这样更好呀

S:不过这样做的风险是我们在一段时间可能要承受两套房子的压力。那边已经买了,这边还迟迟卖不出去。而且因为旧房子没有卖出去,所以没有钱付新房子的首付。

4: 是呀,那怎么办呢?

S:这个时候我们要去申请一个Bridge Loan 过桥贷款。这是一种短期贷款用来弥补短暂的缺口。不过这个买新房和卖旧房的时间差必须要在90天之内。

4:还有什么别的办法么?

S:还有一个办法是我们在买房的时候加一个Sale of Property的条件(SOP). 这个条件是指买家在一定时间内卖掉自己的房子才来买这个房子。如果没能在这个时间卖掉的话,协议作废,买家取回自己的定金。如果顺利卖掉了,去除条件,买卖顺利达成。

4: 哇!这个操作真是666。要不咱们就这么办吧!

S: 不过这种条件的offer只有在买方市场的情况下,也就是房子难卖的情况下才可能出现。而且想要加上这样的条件,就要给出一个让卖家心动的价位。不然换了你是卖家,应该宁可等一等也不想被这样的条件套牢吧。

4:那倒是。但是如果别人来买我的房子,下了一个卖了才再买的有条件offer给我,我该怎么办呢?

S:别担心,我会帮你加上一个Escape Clause。也就是说在有条件卖出(Sold Conditional)的情况下,我们还是可以继续放在市场上寻找其它潜在买家。如果有第二个买家愿意下offer的话,第一个买家可以在一定时间内做出抉择。是放弃她之前的SOP条件,一举拿下,还是把这个马上要到手的房子让给第二个买家。但是无理论是哪种情况,我们都争取到了主动权。

4:哇!原来这么多玩儿法啊

S: 当然了。虽然这种情况不多见,但的确发生过,甚至有买家的房子还套着下一个买家的连锁交易,像俄罗斯套娃一样。这时候就特别考验经纪的能力了。

4: 但是Stephanie,我现在到底该怎么办呀?该先买还是先卖呢?

S: 这个取决于现在的市场和你的经济压力。如果现在是买方市场,卖房比较难。大家通常会先卖再买。这样不会有背两套房贷的风险。但如果现在是卖方市场,买房要靠抢。那么大家通常会选择先买再卖。因为这样只需要搬一次家,也不需要担忧无家可归。 而且如果如果市场在涨的话,先买再卖,你懂的。

4: 哈哈哈哈!我懂我懂!

S: 所以针对你的情况和现在的市场,我建议买卖同时进行。一边为卖房上市做准备,该修补的地方找师傅来修补,该重新装修的就重新装修。另一边开始积极看房,遇到心仪的房子就出手。如果买到了,就尽量把closing date 交接日期设在3个月之后,同时加一些条款方便我们修改交接日期。这样我们就有更充足的时间把房子卖掉。如果房子上市了还是没买到房也不用担心,在买家来下offer时,我们也可以要求把交接日期设到3个月之后,这样给我们买房多一点时间。最后可以把两个房子的交接日期设置得很接近,我们就可以顺利换房啦!

4: 明白了明白了。那你看看我们家的房子能卖多少钱啊?我们想换个独立屋,最好是双车库的…

S:好啦~ 今天的精分小剧场结束了。大家还喜欢吗?欢迎大家在评论区给我留言。关于换房其实还有很多内容想跟大家分享,如果你喜欢我的视频别忘了给我点赞关注转发哦~ 我们下次见啦

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